《连锁干货》:门店标准,评估操作规范(附门店评估表单及工具)
1.1 门店评估操作规范
1.1.1 门店标准
1) 门店所在商圈:一线城市以次级商圈或核心商圈的边缘区域为进入点;强二、强三线城市进入核心商圈,塑造强二强三线城市的品牌效应。
2) 交通方便:便于到达,以在公交站点或100米内有公交站点为优,且最好在200米范围内便于停车,有停车设施。
3) 门店面积:门店面积以30-60平米店面为最优,可以有一定的调整。
4) 门店位置:店面选择应临主干道,最好在拐角的位置,位于两条街道的交叉处。
5) 门店前停车位:有停车位最好,若无停车位也要保证在200米范围内有停车设施。
6) 卖场的结构:只选择楼层的第一层门店,无台阶为最优,如有台阶不能多于3层台阶。门店内无过多立柱、无死角。形状以正方形为最佳,有5米以上的门面,门头高度不低于3米且便于招牌的制作与布置。
7) 租金较合理,原则上租金应控制在预期营业额的10%以内。
1.1.2 门店调研
门店的外部环境主要体现在门店所在商圈的整体氛围,门面易于辨识,门店易于到达,从而达到很好的集客效应,另外门店邻铺的经营业态也会对顾客数量产生一定的影响。临铺经营业态属于互补性的业态,则会大大提高本门店的顾客数;如邻铺经营业态属于竞争性业态,也会增大顾客的整体数量,从而提升门店的进店顾客数量。因此,门店外部环境包含的主要调研因素有:所属商圈、人流量、门前人行道情况、距离公交站、200米内公交线路、邻铺经营业态等。
门店内部是发生交易的场所,因此一个良好的交易环境对增加顾客的满意度与忠诚度有很大影响,门店内部结构调研的主要因素有:门店形状、门面宽度、面积、门店层高、门店层数、门店可调整性、门店基础设施、门店租赁条件等。
1.1.3 门店评估标准
在完成门店外部环境、门店内部结构的调研之后,进入门店评估流程。首先依据《门店内部情况调研表》、《门店外部环境调研表》的数据,对《门店综合评估标准表》进行打分,完成对门店的评分,对门店选择提供决策依据。
1.1.4 店址综合评估
在完成了商圈和门店评估后,将所得分数填入到《店址综合评估表》中,计算出店址综合得分,并依据评估准则对店址作出评估结论。
1.1.5 门店租赁注意事项
Ø 租赁资质:
1) 出租方最好为产权人,产权人必须具备房屋产权、出具产权证明。
2) 出租方不是产权人,存在代理关系的,需提供产权人委托签约人的授权委托书原件(最好经过公证)。存在转租关系的,需提供产权人同意转租的书面证明文件原件。
3) 出租方必须具备房屋出租权,出据房屋出租许可证,并承担房屋出租的相关纳税责任。
4) 出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修,自主经营。
Ø 租赁谈判
1) 租赁的时限
2) 首付租金金额和支付日期
3) 租金的方式:
固定租金:在合同租赁期内,租金不变。
增长式租金:合同中约定租金的增长率,特别注意的是增长周期是以月为单位还是以年为单位增长。
4) 租金交纳方式:季度交纳;月度交纳
5) 押金金额及允许押金扣缴的细约
6) 定金金额及允许定金扣除的细约
7) 合同到期时的优先承租权
Ø 租赁谈判要做相关记录
租赁谈判是一个双方博弈的过程,要对谈判过程做好相关记录,以备签订合同时的查阅。谈判过程中需要填写《门店租赁谈判记录表》
1.2 门店评估表单及工具
1.2.1 门店外部环境调研表
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