无处不在,搜你所想

1.1 门店评估操作规范

1.1.1 门店标准

1) 门店所在商圈：一线城市以次级商圈或核心商圈的边缘区域为进入点；强二、强三线城市进入核心商圈，塑造强二强三线城市的品牌效应。

2) 交通方便：便于到达，以在公交站点或100米内有公交站点为优，且最好在200米范围内便于停车，有停车设施。

3) 门店面积：门店面积以30-60平米店面为最优，可以有一定的调整。

4) 门店位置：店面选择应临主干道，最好在拐角的位置，位于两条街道的交叉处。

5) 门店前停车位：有停车位最好，若无停车位也要保证在200米范围内有停车设施。

6) 卖场的结构：只选择楼层的第一层门店，无台阶为最优，如有台阶不能多于3层台阶。门店内无过多立柱、无死角。形状以正方形为最佳，有5米以上的门面，门头高度不低于3米且便于招牌的制作与布置。

7) 租金较合理，原则上租金应控制在预期营业额的10%以内。

1.1.2 门店调研

门店的外部环境主要体现在门店所在商圈的整体氛围，门面易于辨识，门店易于到达，从而达到很好的集客效应，另外门店邻铺的经营业态也会对顾客数量产生一定的影响。临铺经营业态属于互补性的业态，则会大大提高本门店的顾客数；如邻铺经营业态属于竞争性业态，也会增大顾客的整体数量，从而提升门店的进店顾客数量。因此，门店外部环境包含的主要调研因素有：所属商圈、人流量、门前人行道情况、距离公交站、200米内公交线路、邻铺经营业态等。

门店内部是发生交易的场所，因此一个良好的交易环境对增加顾客的满意度与忠诚度有很大影响，门店内部结构调研的主要因素有：门店形状、门面宽度、面积、门店层高、门店层数、门店可调整性、门店基础设施、门店租赁条件等。

1.1.3 门店评估标准

在完成门店外部环境、门店内部结构的调研之后，进入门店评估流程。首先依据《门店内部情况调研表》、《门店外部环境调研表》的数据，对《门店综合评估标准表》进行打分，完成对门店的评分，对门店选择提供决策依据。

1.1.4 店址综合评估

在完成了商圈和门店评估后，将所得分数填入到《店址综合评估表》中，计算出店址综合得分，并依据评估准则对店址作出评估结论。

1.1.5 门店租赁注意事项

Ø 租赁资质：

1) 出租方最好为产权人，产权人必须具备房屋产权、出具产权证明。

2) 出租方不是产权人，存在代理关系的，需提供产权人委托签约人的授权委托书原件（最好经过公证）。存在转租关系的，需提供产权人同意转租的书面证明文件原件。

3) 出租方必须具备房屋出租权，出据房屋出租许可证，并承担房屋出租的相关纳税责任。

4) 出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，自主经营。

Ø 租赁谈判

1） 租赁的时限

2） 首付租金金额和支付日期

3） 租金的方式：

固定租金:在合同租赁期内，租金不变。

增长式租金：合同中约定租金的增长率，特别注意的是增长周期是以月为单位还是以年为单位增长。

4） 租金交纳方式：季度交纳；月度交纳

5） 押金金额及允许押金扣缴的细约

6） 定金金额及允许定金扣除的细约

7） 合同到期时的优先承租权

Ø 租赁谈判要做相关记录

租赁谈判是一个双方博弈的过程，要对谈判过程做好相关记录，以备签订合同时的查阅。谈判过程中需要填写《门店租赁谈判记录表》

1.2 门店评估表单及工具

1.2.1 门店外部环境调研表