繁忙的3、4月终于过去了，这两个月一直在忙着酒店收购、抄底，每天做报告，数据分析，也一直没有时间来写东西，有人认为现在疫情阶段，要等等再看，有个认为这个机会一定要抓住，早早就行动起来了，夏虫不语冰，想做的就做，不想做的就休息，话不多说，毫无益处。

这两个月经手的倒闭的酒店有10几个，大多数都是单体酒店，偶尔有品牌店，兔死狐悲，勿伤其类。这里就不提他的名字了。不过要提一下的是，品牌店的收购价值要高于单体店，因为目前国内一线的品牌店的工程质量都有质检，相对于单体酒店来说，工程质量要高的多，也都规范，接下来以后，隐蔽工程如果能正常使用，基本都不用改，比较省钱。再就是品牌店的楼层平面布局要比单体酒店的布局要合理和使用率更高，这是因为单体酒店在选择酒店设计的单位上，是没有经验继承的，而品牌连锁的设计建立在几千家上万家酒店设计的经验基础之上的，比如高新那边转让的酒店，一个单体一个连锁，同样的一栋楼里，单体的出房率和格局布置，明显没有同楼里的品牌酒店设计的合理，利用率高。

不说废话了，说点正经的。

酒店生意的好坏，其实在酒店开业之前就已经有基本定数了，如果你在物业、品牌选择没有选好，靠后期运营可以把原来业绩不好的酒店救活的，基本上是因为之前的运营管理本身就有问题，有问题的酒店是救不活。就像你通过体育锻炼可以提高身体素质，更加强壮，但是却不能让你活到200百岁一样，不是同一个范围属性的问题。

那么到底哪些原因决定了你的酒店生意好不好呢？

1、位置

酒店的位置，是酒店一切的开始，是酒店所有数据的基础，位置不好，无论后期怎么努力，都是毫无意义的，用一句课本上的话说，叫做市场经济不因个人意志转移。当然你做了大景观除外，也就是你已经将你的酒店打造成了旅游目的地，比如深坑酒店。

酒店位置，实际上看的是酒店所在区域的客源结构问题，酒店的客源大致分为商务、旅游、休闲、学生。最好的位置、旅游目的，并且是全国性目的那种，比如上海外滩、西安的大雁塔、重庆的洪崖洞等。这样的位置和商圈，溢价能力特别的强，基本上一年四季生意不断，旅游的人络绎不绝，高峰的时候，房价可以翻三倍，也是一房难求。这样的位置，比较难得，有了要抓住。酒店行业的竞争，也就是争夺优质物业的竞争。景区酒店的淡旺季是比较明显的，有的甚至是开半年，关半年，也大有人在。

再就是商务商圈，酒店所在商圈都是办公楼，都是商务客户，这样的商圈，酒店溢价不如旅游网红商圈，但是他的客源比较稳定，淡旺季不明显，由于客源的数量有一定范围，所以竞争那是异常的激烈，这种竞争不是单纯的价格竞争，经济型酒店竞争的核心是价格，但是中高端就不是了。如果你在商务区内开了一个非常有特色的主题酒店，这就是投错胎了。同样，你在一个大范围内以大交通为主导的商务政务区的范围内，开始休闲特色的酒店，生意也不会好。

那么，为什么明明自己的酒店在一个很好的位置，为啥生意不好呢？

2、建筑结构与暗房

如果你选择的酒店品类、品牌没有错的前提下，就是上面说的投错胎的情况。很有可能就是因为建筑机构了，就是进深问题。如果进深超过19米，比如30米，那么就会面临一个问题，就是会有暗房，暗房这个东西是非常可怕的存在。经济型酒店，核心是住宿需求，中高端酒店，核心是入住体验，如果让你花300块钱住一个没有窗户的火柴盒，你愿意吗？下次你还会去这个酒店吗？暗房非常的伤客人，暗房率超过10%是非常危险的，有的酒店暗房超过50%，收益会非常不理想，而且会越来越差，位置再好，也不行。有人说，那我打天井可以不？这当然是可以的，但是天井的光线有效距离只有两层楼，前几天看到一个改造的天井做的玻璃顶，只把光放进来了，但是风没有进来，堵死了，空气循环依旧是个问题。

3、楼层低

最近两年经常会遇到，2、3楼出租，招租酒店的，这样的楼，一定要慎重，对于酒店来说，楼层越低，价值越小，但是，在传统出租概念中，2、3楼的租金比楼顶要高，由于电子商务的关系，2、3楼好多业态都死掉了，房东无奈，只能招租酒店，我看到过一个酒店，是在路边一到四楼，我在心里默默的想，如果没有特别的原因，这个房租成本可以让酒店没有利润，进去一看，每层还有一排暗房，这样的店，虽然位置好，但是生意一般是好不了的。这些事情，应该在他做这个酒店之前，就需要知道的。高端酒店在云端，啥意思呢？对于酒店物业来说，楼层越高，景色，视野都好，凭窗而望，忙忙碌碌的城市，尽收眼底，何等气魄，如果你的酒店开在低区，能看见的，只有马路对面的窗。再有，高层空气流也比底下也好，噪音问题，工程管线成本等等很多问题都会让你酒店品质打折扣，从而让酒店的体验变得不好。

4、酒店品质三个坑：防水、防臭、防噪音

一个酒店的入住体验，呈现品质，有三个最基本的要求，那就是防水、防臭、防噪音。在这个基础上才是设计啊、颜色啊，灯光啊什么的。对于单体酒店来说，这三个问题是考验和命运的关键。一般对于品牌连锁店来说，这三个基本不存在问题，但是有非常多的例外，这个非常多的例外是什么呢？就是熟人做装修，找熟人做装修，就等于给自己提前挖了个大坑，还有合伙人做装修的，我自己是亲身体验过这酸爽的，哭笑不得。自食恶果。熟人做装修通常会给你一个你很想要的价格，你会觉得别人都是坑你的钱，还是自己兄弟靠谱，开始做了以后就会告诉你这个不行，那个忘了加进预算了，最后做完的价格和当初报价的大品牌装修公司的差不多，因为是朋友和兄弟，你又不好意思说他，哎，终于明白那句台词，兄弟就是用来出卖的，too young too naive。这些破烂事就不多说了。说正经的

防水一旦有问题，你的噩梦就开始，返潮还是小问题，水线是在墙里不断游走的，漏水点不一定就是防水漏的地方，只是这个地方相对薄，就在这漏出来了，不出3个月，家具就会长蘑菇，墙围子全部起泡，如果你看到一个酒店齐腰的地方有木工板围起来的，那就是漏水漏的没脾气弄的。

防臭，很多单体酒店你去住，特别是夏天，卫生间的异味特别难闻，那是因为他们没有做污水和废水分离，都在一个管道里，大便的味道就扶摇直上了，哈哈。

防噪音，门和墙、还有窗，都是噪音的老家，有的没做过酒店装修的，会干出一个很有意思的事情，就是墙上的预埋盒刚好打穿了，导致整面墙的防噪音工程都成了摆设，隔壁呼风唤雨，你在房间里挠墙，这种体验，求客户心理阴影面积。

这些事情都是单体酒店非常常见的问题，说来说去，都是因为省钱，一分钱一分货，做生意为了省钱，我劝你就别做了，你根本不是做生意的人。

5、小车套大马

酒店的公摊，是一个很邪恶的存在，而且一般人还看不见他，公摊不是建筑公摊，我说的公摊是酒店的功能区域公摊。很多老板都有一种想法，说我就10多个房间，我要把每个房间都做的豪华一些，大堂投个100多万，200平方，如何如何，然后旁边的朋友就会说，对，要的就是气派，我说老兄，一切不以赚钱为目的的投资都是做慈善啊。你要知道，你的大堂是不会赚钱的啊，酒店是一个规模效益，房间数这么少，难以形成流量，引流成本很高，爬坡期非常长，除非你自己圈子大，有百八十个兄弟，轮流捧场，这ok，要是想靠市场行为赚钱，就要干市场行为的事，10间房也好，20间房也罢，该有的公摊和功能你都要有吧，就像一棵树，肯定是要有个根吧，人家的一个根可以挂100个果子，你这个就挂10多个，你咋赚钱嘛？房间太少，30间以下，就不做酒店了，考虑私人会所或者公寓都好呀。

以上就是大概聊聊，很多细节问题，一时也想不起来，碰到再说吧。

总之，要做之前，起码要多学习，多了解，再决定做不做，怎么做。如果当时都有个理性的选择，不贪小便宜，多了解一些行业经验，也就不会有这么多尸横遍野的场面了，并不希望没有经验的人，进到酒店行业里来，未来的竞争会非常激烈，有以上缺点的酒店都会很艰难。

愿上帝保佑，你在选择物业、品牌的时候不被人忽悠。以后有时间，再聊聊品牌的事。